Vastgoed houden in privé of in een BV is een fundamentele keuze die je rendement, belastingdruk, aansprakelijkheid en administratieve werklast jaren beïnvloedt. Voor één pand maakt het verschil meestal beperkt; vanaf een handvol panden, en zeker bij actief beheer of plannen tot groei, wordt de structuurvraag relevant. Met de aankomende veranderingen in box 3 (werkelijk rendement vanaf 2028, afschaffing van de leegwaarderatio per 2027) verschuift de afweging bovendien. Wie nu nadenkt, kan voor zijn portefeuille bewust kiezen in plaats van vasthouden aan de structuur die ooit per toeval ontstond. Vastgoedbeheer software die kosten en inkomsten per pand inzichtelijk maakt, levert de cijfers waarmee deze afweging te maken is.
In privé valt vastgoed in box 3, wat in 2026 betekent dat je belast wordt op basis van een forfaitair rendement van 6% op de WOZ-waarde, met een tarief van 36% en een heffingvrij vermogen van €59.357 (€118.714 voor fiscale partners). De werkelijke huurinkomsten en kosten doen er voor de heffing meestal niet toe; je betaalt over de waarde, niet over het rendement. In een BV werkt het anders: de huurinkomsten min de werkelijke kosten zijn de winst, en daarover betaal je vennootschapsbelasting: 19% tot €200.000 winst, daarboven 25,8%. Daarnaast wordt het dividend dat je uit de BV haalt belast in box 2. Het fundamentele verschil: in privé betaal je op aanname, in een BV op werkelijkheid. Welke structuur gunstiger is, hangt daarmee af van of jouw werkelijke rendement boven of onder het forfait ligt.
De structuurvraag is geen abstracte fiscale puzzel maar laat zich grofweg langs drie lijnen analyseren, die je elk met cijfers uit vastgoedbeheer software kunt onderbouwen.
1. Het werkelijke rendement versus het forfait
Ligt je nettorendement structureel ónder het box 3-forfait, dan kan een BV gunstiger zijn omdat je daar op werkelijkheid wordt belast. Ligt het erbóven door lage kosten en een hoge huur, dan is box 3 vaak voordeliger.
2. De financiering en hypotheekrente
In een BV is hypotheekrente aftrekbaar van de winst; in box 3 niet, al telt schuld wel mee in de vermogensgrondslag tegen een eigen forfait. Bij hoge financiering kantelt de balans vaak naar de BV.
3. De omvang en groeiplannen
Met één of twee panden zijn de extra kosten van een BV (boekhouding, jaarrekening, accountant) vaak niet terugverdiend. Vanaf een grotere portefeuille of bij groeiplannen wordt de schaalvoordelen relevant.
Het stelsel staat niet stil, en dat is belangrijk voor de afweging. Per 1 januari 2026 is de leegwaarderatio afgeschaft voor verhuur aan gelieerde partijen tegen niet-marktconforme huur; per 1 januari 2027 verdwijnt de leegwaarderatio volledig, ook bij commerciële verhuur. Voor box 3-verhuurders betekent dat een hogere belastinggrondslag bij gelijke WOZ. En als het wetsvoorstel doorgaat, komt er vanaf 2028 een stelsel op basis van werkelijk rendement, met belasting over waardestijging bij verkoop. Deze veranderingen verschuiven de balans tussen privé en BV: situaties die nu net gunstig in box 3 vallen, kunnen over een paar jaar anders uitpakken. Wie een structuurkeuze maakt voor de komende vijf jaar, kijkt niet alleen naar 2026 maar ook naar wat er aankomt. Vastgoedbeheer software die de werkelijke rendementen per pand bijhoudt, geeft daarbij het fundament voor goede berekeningen.
Een goede structuurkeuze begint met cijfers, niet met een onderbuikgevoel of een gesprek bij de borrel. Bereken per pand het werkelijke nettorendement: huur min onderhoud, beheer, rente, lasten. Vergelijk dat met het box 3-forfait dat op je rust. Reken vervolgens een hypothetische BV-situatie door, inclusief Vpb, eventuele dividenduitkering en de extra kosten van een BV-administratie. De uitkomst is zelden zwart-wit, maar wel onderbouwd. Houd ook rekening met je horizon: van privé naar BV overhevelen kost overdrachtsbelasting en is dus geen besluit dat je elk jaar wilt heroverwegen. Vastgoedbeheer software die per pand de werkelijke kosten en opbrengsten vasthoudt, levert het materiaal voor zo'n berekening en maakt het mogelijk om jaarlijks te toetsen of de gekozen structuur nog past. Dit blog geeft geen fiscaal advies; voor een concrete keuze is een fiscalist met vastgoedervaring het aangewezen aanspreekpunt.
De keuze tussen vastgoed in privé en in een BV is geen modegril maar een fundamentele afweging tussen belasten op aanname en belasten op werkelijkheid. De balans verschuift met je werkelijke rendement, je financieringsgraad en de omvang van je portefeuille, en bovendien met de aankomende wijzigingen in box 3 en de leegwaarderatio. Wie de afweging maakt op basis van cijfers in plaats van gevoel, en wie kijkt naar zijn horizon in plaats van alleen het komende jaar, kiest bewuster. Vastgoedbeheer software die werkelijke rendementen per pand inzichtelijk maakt, geeft het fundament voor een goede beslissing. De juiste structuur is de structuur die past bij jouw situatie.